Cara Menghitung KPR — Panduan Lengkap 2026

Apa Itu KPR?

KPR adalah pinjaman dari bank atau pemberi pinjaman yang digunakan untuk membeli properti (rumah, apartemen, tanah). Pemberi pinjaman membayar harga properti, dan Anda membayar kembali dalam cicilan bulanan selama bertahun-tahun.

Cara Menghitung Pembayaran Bulanan

Pembayaran bulanan dihitung menggunakan rumus ini:

M = P × [r(1+r)^n] ÷ [(1+r)^n - 1]

Di mana: M = pembayaran bulanan, P = jumlah pinjaman, r = suku bunga bulanan, n = jumlah pembayaran

Contoh Praktis

Harga properti: $200,000 dengan uang muka $40,000, suku bunga 5.5% selama 25 tahun:

Jumlah pinjaman: $160,000
Pembayaran bulanan: sekitar $982
Total pembayaran kembali: sekitar $294,600
Total bunga: sekitar $134,600

Tips Penting

✅ Bandingkan pemberi pinjaman — suku bunga sangat bervariasi
✅ Gunakan Kalkulator KPR kami
✅ Berikan uang muka lebih besar untuk mengurangi bunga
✅ Tanyakan tentang suku bunga tetap vs variabel

Coba Kalkulator Sekarang

Gunakan Kalkulator KPR kami untuk mengetahui pembayaran bulanan Anda. Coba juga Kalkulator Pinjaman untuk pinjaman pribadi.

Cara Menghitung Bunga KPR Flat dan Efektif

Bunga flat dihitung dari pokok pinjaman awal setiap bulan, sehingga angsuran bunga tetap. Rumus suku bunga flat per bulan adalah (pokok × suku bunga tahunan) ÷ 12.

Contoh: pinjaman Rp 500.000.000, bunga flat 6% per tahun, tenor 10 tahun (120 bulan). Bunga per bulan = (500.000.000 × 6%) ÷ 12 = Rp 2.500.000. Cicilan pokok per bulan = 500.000.000 ÷ 120 = Rp 4.166.667. Total angsuran flat = Rp 6.666.667 setiap bulan.

Pada bunga efektif, bunga dihitung dari sisa pokok. Setelah angsuran pertama, sisa pokok flat menjadi Rp 495.833.333, sehingga bunga efektif bulan kedua = 495.833.333 × 6% ÷ 12 = Rp 2.479.167. Bunga ini terus menurun setiap bulan, sedangkan total angsuran bisa tetap.

Gunakan Kalkulator KPR untuk membandingkan jadwal flat dan efektif dengan memasukkan pokok, suku bunga, dan tenor yang sama.

Cara Menghitung Uang Muka dan Pokok Pinjaman KPR

Pokok pinjaman adalah harga properti dikurangi uang muka (DP). Besar DP dinyatakan sebagai persentase yang Anda masukkan; tidak ada satu angka universal.

Contoh: harga rumah Rp 800.000.000 dengan DP 20%. DP = 800.000.000 × 20% = Rp 160.000.000. Pokok pinjaman = 800.000.000 − 160.000.000 = Rp 640.000.000.

Simulasi angsuran untuk pokok Rp 640.000.000, suku bunga 6% per tahun, tenor 20 tahun (240 bulan). Bunga bulanan r = 6% ÷ 12 = 0,005. M = 640.000.000 × [0,005(1+0,005)^240] ÷ [(1+0,005)^240 − 1] = sekitar Rp 4.585.000 per bulan. Total setoran = 4.585.000 × 240 = Rp 1.100.400.000. Total bunga = 1.100.400.000 − 640.000.000 = Rp 460.400.000.

Jika DP dinaikkan menjadi 30% atau Rp 240.000.000, pokok turun menjadi Rp 560.000.000. Masukkan angka baru ke Kalkulator KPR untuk melihat perbandingan angsuran dan total bunga tanpa menghitung ulang manual.

Total Biaya KPR: Bunga, Asuransi, dan Biaya Administrasi

Total biaya KPR bukan hanya bunga, tetapi juga biaya administrasi, notaris, appraisal, dan premi asuransi. Setiap bank menetapkan angka berbeda; masukkan angka yang Anda terima di penawaran kredit.

Contoh untuk plafon Rp 640.000.000: biaya administrasi 1% = Rp 6.400.000, biaya appraisal Rp 2.000.000, biaya notaris Rp 7.500.000, dan premi asuransi jiwa 0,5% = Rp 3.200.000. Total biaya awal = 6.400.000 + 2.000.000 + 7.500.000 + 3.200.000 = Rp 19.100.000.

Asuransi kebakaran tahunan mungkin dihitung dari nilai properti. Jika premi 0,1% per tahun dari harga Rp 800.000.000, biayanya Rp 800.000 per tahun. Biaya ini terpisah dari angsuran bulanan kecuali bank menggabungkannya ke dalam setoran.

Gunakan Kalkulator Pinjaman untuk memisahkan pokok dan bunga, lalu tambahkan biaya awal di atas untuk mengetahui total dana yang perlu disiapkan sebelum akad.

Pertanyaan yang Sering Diajukan

Berapa persen uang muka KPR yang harus disiapkan?

Besaran uang muka KPR bergantung pada kebijakan bank dan aturan pemerintah untuk rumah pertama, kedua, atau berikutnya; tidak ada satu persen universal. Hitung DP = harga properti × persentase DP yang berlaku. Pada harga Rp 600.000.000 dengan DP 15%, Anda menyiapkan Rp 90.000.000 dan pokok pinjaman menjadi Rp 510.000.000. Setelah itu, masukkan pokok tersebut ke kalkulator KPR untuk melihat angsuran bulanan.

Bagaimana cara menghitung bunga KPR 5 persen per tahun?

Ubah suku bunga tahunan menjadi bunga bulanan: 5% ÷ 12 = 0,4167% atau 0,004167. Masukkan r = 0,004167 dan jumlah bulan tenor ke rumus angsuran bulanan atau kalkulator KPR. Pada pokok Rp 400.000.000, bunga bulan pertama = 400.000.000 × 5% ÷ 12 = Rp 1.666.667. Sisa pokok berkurang setelah setiap pembayaran, sehingga bunga bulan berikutnya dihitung dari sisa pokok yang lebih kecil.

Apa bedanya KPR fixed rate dan floating rate?

KPR fixed rate mempertahankan suku bunga yang sama selama periode tertentu, misalnya 3 atau 5 tahun, sehingga angsuran bulanan tetap. KPR floating rate mengikuti suku bunga acuan bank setelah masa fixed berakhir, sehingga angsuran dapat naik atau turun. Total bunga floating tidak dapat dihitung pasti dari awal karena suku bunga berubah. Bandingkan dua skenario dengan memasukkan suku bunga berbeda ke kalkulator KPR.

Apakah asuransi jiwa KPR wajib diambil?

Banyak bank mewajibkan asuransi jiwa KPR sebagai syarat pencairan pinjaman, tetapi dasar hukumnya berbeda di setiap negara dan lembaga. Premi dapat dibayar sekaligus atau ditambahkan ke angsuran. Contoh: premi 0,5% dari plafon Rp 640.000.000 menghasilkan biaya Rp 3.200.000. Asuransi ini melunasi sisa pokok pinjaman jika peminjam meninggal, sehingga beban tidak jatuh ke ahli waris.

Alat dan panduan terkait

Kalkulator KPR — menghitung angsuran bulanan, total bunga, dan jadwal amortisasi.
Kalkulator Cicilan — menghitung pembayaran untuk pinjaman selain KPR dengan tenor fleksibel.
Kalkulator Pinjaman — membandingkan total bunga pinjaman pribadi dan kredit.
Bunga Sederhana vs Majemuk — panduan memahami dasar matematika bunga yang dipakai KPR.